限购政策使买卖合同解除该怎么善后

为遏制投资性购房，平稳房价，各地相继出台了各项限购措施。去年3月份，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理公告》，“商改住”项目遭遇史上最严限购。因限购政策出台，部分买受人丧失购买资格或购买能力受限，导致合同无法继续履行。在此情况下，买受人要求退还购房定金和居间费，能否得到支持？

丧失购房资格如何退还定金

2017年3月12日，马某与孙某签订房屋买卖合同，马某购买孙某位于北京市的办公房屋一套，房屋成交总价为185万元。按照合同约定，孙某应于2017年3月20日前办理涉案房屋的提前还款手续，并由孙某自筹全部解押款项。马某于签订合同当日给付孙某定金10万元。合同签订后，孙某办理了涉案房屋的还款解押手续，银行于2017年3月24日出具《贷款结清证明》。

2017年3月26日，北京市相关部门联合发布京建发（2017）第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告要求个人购买办公类项目应当符合下列要求：名下在京无住房和商办类房产信息。马某名下已有一套住房，不符合购买“商办类”项目的购房资格。

马某起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求返还10万元定金。

孙某不同意解除合同，认为马某虽然名下有房，但完全可以通过自行努力克服。再者，孙某认为自己也承受了很大损失，即使解除合同也不能全部返还定金。

法院认为，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的出台，使马某丧失购房资格，进而导致马某与孙某签订的房屋买卖合同无法继续履行，双方签订的合同目的无法实现，应解除合同。该公告的出台，系不可归责于当事人的事由，而且双方对解除合同都没有过错，所以孙某应该退还马某定金10万元。孙某没有举证证明自己的实际损失情况，所以对其同意部分退还首付款的意见，法院未采纳。

法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同，孙某返还马某购房定金10万元。

买卖合同解除如何退还居间费

2017年3月18日，赵某（买受方）、贾某（出卖方）与北京某房地产经纪有限公司（居间方）签订存量房屋买卖居间合同，约定出卖方与买受方同意居间方就房屋买卖事宜提供有偿居间服务。

在签订居间合同前，居间方已经多次向买卖双方提供居间服务。买卖双方就购房事宜达成一致意见，并于2017年3月18日签订存量房屋买卖合同，房屋总价款197万元，赵某拟申请贷款110万元。

合同约定居间方的权利义务，合同签订后，赵某向中介公司支付了3万元居间费。

《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。赵某因不能办理贷款无法继续履行合同。

赵某与贾某私下协商，双方一致同意解除房屋买卖合同。

后赵某到中介公司要求退还居间费，双方协商未果。赵某诉至法院，要求解除存量房屋买卖居间合同，并要求中介公司退还居间服务费3万元。

中介公司说，赵某与贾某经中介公司居间服务已经签订了房屋买卖合同，其已经完成了居间义务。虽然赵某与贾某之间的房屋买卖合同已经解除，但居间服务合同并未解除。如果有违约方的话，由违约方支付居间费。

法院认为，因限购政策出台赵某不能办理贷款，这已远超赵某签订合同之初的预期，并超出赵某的支付能力。赵某与贾某之间的房屋买卖合同已无法履行并已解除。所以居间服务合同的合同目的无法实现，也无法继续履行，应解除三方签订的居间服务合同。

买卖双方及中介公司对合同的解除都没有过错，并且中介公司已经向赵某履行了促成订立房屋买卖合同的义务，但没有完成协助办理过户手续、办理网上签约手续等合同义务。所以根据公平原则，中介公司应该退还部分居间费。根据合同的约定及具体履行情况，酌定中介公司退还赵某居间费二万五千元。