专家解读：三四线城市中存在许多无效库存

昨日，上海交通大学上海高级金融学院浦东校区启动仪式暨上海交大高金与陆家嘴管委会战略合作签约仪式在沪举行，会上，交通银行首席经济学家连平表示，未来出现房地产投资负增长的可能性很小。

连平认为，从现在的库存情况来看，到2015年底，代售面积是7.2亿平米。如果把在建的计算进去，大概算出来现在的总体库存是在40亿到50亿平方米。7.2亿其实不算什么，因为2015年出售面积的成交面积就达到了12.8亿，而2013年的时候曾经达到一年销售13亿平米，但四五十亿是需要关注的。

他同时提出需要关注三四线城市中有很多库存是无效库存。2009年的时候，大量的投资一方面是融资平台基础设施方面的投资，还有一方面就是房地产投资，这里面增速最快的就是三四线城市，一方面因为融资便利，另外一方面是经济增长的需要。“所以三四线城市在这个时候做了一件非常不好的事情，把土地大量卖出去，开发商一算，这个土地这么便宜，建了房之后，只要卖两三层，钱就可以赚回来了，至于之后卖不卖得掉他就无所谓了，所以这些房子就留在这里，但是这种住宅是有效需求吗？可能五六十年都卖不掉。很多三四线城市未来相当多的库存都是无效的。”连平说。

他表示，一线城市确实需要抑制泡沫，因为房价上涨会对其他城市产生推动效应，但在这中间，又要注意抑制泡沫不要简单的和去杠杆结合在一起。整个中国的经济杠杆率已经很高了，现在又进一步走高。在政府、企业和居民中，居民的杠杆率是比较低的。“我们的发展方向是居民的杠杆应该上去，而这主要还是按揭贷款。从目前来看，按揭贷款的增速明显加快，到了15年底的时候比例已经到了15%以上，整个房地产信贷在整个信贷中间的占比是在上升的，在利率市场化背景下，未来我们认为这个比例继续上升是大概率事件。从各国尤其是发达国家来看，这个比例是偏低的，还是有比较大的发展空间。”连平强调。

至于去库存对于经济的影响来说，连平认为影响非常大。他表示，中国作为一个发展中国家，城镇化水平还比较低，住房是最重要和价值最大的消费品，也是需求持续不断增加的消费品，对经济影响大这是正常现象，如果说中国的城镇化率达到了75%以上，人均GDP达到发达过程的水平，到那个时候房地产还是这样影响经济，那就不正常了。现在是正常、合理和规律的。

“所以你说房地产绑架了中国经济是没意思的，这就是实际行为。六七十年代美国的建筑业和基础设施是美国的两大支柱行业。我们觉得房地产投资出现了比预期好一些的变化，接下来不排除有波动的可能，但是出现房地产投资负增长的可能性很小了，可能有所波动，但是不大可能出现像过去这样20%，甚至于10%这样高的增速。而且这次尽管投资是反弹，但对其他投资的拉动和对于整个GDP的拉动力度没有过去大，或者说没有像三四线城市的投资对整个经济影响比较大，因为一二线城市房价高，投资计算金额。在一线城市造一幢房子可以在三四线城市造三四幢房子。所以这次尽管出现反弹，对经济企稳有好的作用，但是拉动大规模投资的可能性不大。有人说第一季度中国的GDP会不会暴涨，大幅度反弹，我说可能性不大，现在已经出现了一些转好的迹象，但是总体来说下行的压力还是不小的。”连平说。

（编辑整理：玉环房产网）