“住房合作社”众筹建房 打造真正“私人订制”

集众人之力、让购买者决定建什么样的房的“住房合作社”(或称房地产众筹模式)受到愈来愈多地产大佬关注。

在18日举行的第二届房地产众筹峰会上，中国房地产业协会会长刘志峰指出，全国两会提出打造众创、众包、众扶、众筹平台，通过供给侧改革减少无效和低端供给，满足有效需求。开展房地产众筹目的是要有效满足消费者的有效需求，降低消费者有效成本，帮助开发企业回笼资金，减少中间环节和浪费，并且将金融、行业、教育、健康引入社区，让民众共享住房发展，满足住房更多样化需求。

去年万科、绿地、万通、碧桂园、平安集团等25家企业发起了中国房地产众筹联盟。作为联盟的轮值主席，万通控股董事长冯仑在峰会上指出，前二十年，中国房地产发展模式比较简单，就是住宅开发销售，这一时期可以被视为是房地产行业的青春期。冯仑认为：“青春期以前我们关注的只是长高长个，青春期以后我们开始关注人生的多样性。”

而在注重多样性的楼市发展中，有一个重要问题需要解决，那就是如何满足中低收入人群的住房需求。房地产众筹被许多人认为是解决这一问题的重要方式。冯仑指出，利用众筹或共同出资修建的“住房合作社”模式，实际上已经在欧洲特别是在北欧有很成功经验。

过去一年，中国房地产众筹实践主要使用三种操作方式：一是理财型，二是销售型，三是合作建房式。在三种操作方式的基础上，运用互联网、金融手段，已有不少地方通过集资建房成立类似合作组织，最后“建了自己喜欢的房，价格还比较便宜”。

冯仑认为，这样的操作方式受益人非常多：中低收入且有购房需求的人、财务投资人、拿到土地的房地产开发商等形成了三赢、四赢的局面。

不过，众筹也遇到一些问题，具体操作中流程和利益关系复杂，盈利模式不够清晰，自主设计跟不上，法律风险较大，各个城市出现了利用众筹炒房的现象。

对此，中国房地产众筹联盟秘书长、平安好房董事长兼CEO庄诺指出：“我们不提倡众筹炒房，我们提倡的是通过众筹降低房价，让更多的中低收入者买得起房，把房价降下来。”庄诺称，在未来一年京通过真实案例实践、制定行业标准，从而使众筹“不走过去走的弯路，合规合法风险可控。”

旭辉地产北京事业部总经理孔鹏则认为，真正要降低房价，还需要把众筹放到更大的范围中使用。孔鹏指出，大致来看房地产主要成本构成为：三分之一土地价，三分之一税费和三分之一资产成本。一些高地价城市如北京土地价占成本一半左右。但现在众筹全部针对资产成本，即开发商能控制的三分之一来进行，但另外两个三分之一如果不能突破，现有房价将很难靠企业单独的众筹行为实现大幅下降。如果政府也能把众筹行为应用到两限房或其他保障性住房的配置上，根据客户选址定价做产品，新的供应将会更加有效。

据刘志峰透露，到2015年底，中国房地产众筹平台达到20家，共有156个项目实施。累计众筹资金20亿元人民币，覆盖了中国大部分省市自治区。

（编辑整理：玉环房产网）